| 貸宅地問題の解決策とは？ |
地主様、以下のような問題を抱え、日々悩んでおられるので
はないでしょうか？
①固定資産税やその他土地管理費に対して地代が安く見合わない。
②固定資産税は上がるのに同じように地代増額がなかなかできない。
③更新料や各種承諾料の交渉でもめないほう方法はないだろうか。
④借地人に底地を売却したいが、過去において交渉が決裂しうまくいか
なかった。物納も期待できず、このまま放置すれば、相続が発生したときの
莫大な相続税をどうやって払えばいいのだろうか。
⑤貸宅地全部あるいは一部でも返還してもらいたい。円満に返してもらえる
方法はないものだろうか。
ところで、現在契約している貸地契約は、旧借地法下において結ばれた
契約である（既存借地権）※と思いますが、如何でしょうか？
ご所有貸宅地に既存借地権がある場合ですが、契約の相手方である
借地人側には、
①地主側に「正当事由」がなければ、永遠と契約が更新できること。
②借地上建物の増改築・借地権の譲渡や転貸に対して「地主側の承諾」
が得られなければ、裁判所が地主側に代わって借地権譲渡を承諾する
制度。
があります。
すなわち、本来債権であった借地権は、ほぼ物件の性質を持ち、
「財産権」として大きな意味を持っているということです。
※平成4年8月1日に、それまでの借地法、借家法、建物保護ニ関スル法律の3法が統合され、「借地借家法」が施行されました。このホームページでは、借地借家法施行前に設定された借地権を「既存借地権」と呼びます。
一方の地主様は、先に掲げた①～⑤の問題を抱え、いったいどうしたら
解決できるのだろうかと日々悩まれていると思います。
先ず、①②の地代改定問題に悩まれている地主様です。当然、地代増
額を考えられるでしょう。
増額手順としては、
| 固定資産税等の増加、あるいは近隣の地代相場との比較により、現在の契約地代が低すぎることを借地人に説明し、直接交渉を行う。 |
↓
結果、交渉がまとまらない場合
↓
| 当事者間で合意が整わないので、調停そして裁判で解決する。 |
以上のように、増額にあたって当事者間で解決する場合は、地
代相場を調べたり、交渉したりと手間や時間がかかることが予
想されます。
また、調停や訴訟に持ち込めば、借地人側との深刻な感情対
立が生じ、調停や裁判上の和解あるいは解決を図るには長期
化し、訴訟等相応の費用も発生することが当然予想されます。
次ぎに③の更新料や各種承諾料の問題です。
各種承諾料等の目安は次のとおりです。ご参考にして下さい。
| 更新料 |
借地権価格の5％～10％程度 |
| 増改築承諾料 |
増改築の程度や内容によって、更地価格の1％～5％程度 |
| 借地権譲渡承諾料 |
借地権価格の10％前後 |
| 建替・条件変更承諾料 |
更地価格の10％前後 |
ここでやっかいなのが、「更新料」問題です。
更新料の支払義務は法律上ありません。
また、契約上更新料の支払いを約定している場合に、借地人が支
払わず法定更新を主張したり、また更新料の額で揉めたりしている
などトラブルを抱えられているのが現状ではないでしょうか。
最後に、④の相続問題です。
ご不幸にも相続が起こったときです。相続税課税対象となる資産家の
方、相続開始から申告までに10ヶ月しか期限がないことはご承知のと
おりだと思います。
貸宅地は、前に述べさせて頂いたとおり、地代値上げが困難なことに
よって、契約地代が低く抑えられその収益性は低いです。
また、借地権が付着していることにより土地の自由な利用ができないこ
とから、自由に利用できる更地と比べその流通性・換金性はとても低い
です。
すなわち、「いざ鎌倉」と言うときに「売れない財産」、すなわち
すぐに「現金化できない資産」なのです。
しかし、こと相続税評価は逆のことが起こります。売れない財産なのに
相続税評価は高い（路線価の借地権割合60％地域であれば、路線価
の40％で評価される。）。
そして高く課税される相続税の納税対策として、物納を考えられている
と思います。しかし、「貸宅地」の物納は厳しいです（以下参考1、2を参
照。ここでは、物納の「物」要件のみ記載。この他「人（収入）」要件有り）
貸宅地物納には、物納不適格を適格にする為の「物納適格条件整備作
業（専門家への依頼必須）」が必要となります。
しかし、参考例に掲載したとおり、この作業は相続開始から10ヶ月間で
完了するには非常に厳しいのが現実です。
【参考1：物納不適格な財産：不動産の例】
| ・買い戻しの特約の登記、所有権移転の仮登記等のあるもの。 |
| ・売却できる見込みのないもの（崖地、地形狭長な土地、無道路地、私道等）。 |
| ・維持管理に特殊技能を要する劇場等。 |
| ・賃貸料が不当に低廉又は相当期間滞納となっている貸地、貸家。 |
【参考2：物納できない貸宅地の例】
| 建物建築できない貸宅地（無道路地や建築基準法上の道路に2m以上接していない）。 |
| 土地の境界が不明な貸宅地。 |
| 借地権者が誰か争いがある。あるいは借地人不明な貸宅地。 |
以上、貸宅地を所有していると、既存借地権を「法律」が強く保護してい
るが故に、
管理面では、
・地代の増額改定には手間がかかり、また実現は困難であること。
・各種承諾料・更新料等の額や支払いで揉めることが多い。
収益性や財産面としては、
・地価に比べて地代は非常に安いことにより、貸宅地の収益性は低い
こと。
・土地を売ろうにも、収益性が低く、また借地権があることにより、土地
の自由な利用が期待できず容易に処分できない。
すなわち、貸宅地の管理には、非常に手間や費用がかかるという
こと、またその流通性、換金価値は乏しいということが「貸宅地の
本質」なのです。
所有していても何かとトラブル要素を多く抱える財産は、これから
の地主様の土地戦略、すなわち「所有か非所有かの選別」は、
先行き不透明な世情において、最優先されるべき課題ではない
でしょうか。
そこで、地主様へ！
もし、ご所有貸宅地について今後の相続対策を含め「所有か非所有か」
をご検討される場合、既にご説明させて頂いた「貸宅地の本質」からこ
れを「整理」する。
すなわち「現借地人との土地賃貸借関係を解消する」ことを前向きにご
検討されることは、有意義だと考えております。
もし、地主様が、先祖代々より受け継がれた大切な土地であることに執
着されるのであれば、これより先の情報は何らお役に立たないと思いま
す。
しかし、もしそうでないとしたら。。。
現借地人との土地賃貸借関係をきれいさっぱりと「整理」することに前向
きでしたら、これより先は、地主様にお役に立つ内容を目的としておりま
す。
では、「整理」することをご決断された場合、
貸宅地整理を円満に解決する４つの勘所とは？
すなわち、
どのような方法で「整理」を行い、どのようなことに気をつけなければなら
ないのか？
先ずは、貸宅地の整理の実務方法です。
①貸宅地の底地部分を現借地人に売却する方法（底地売却法）
②地主様が自ら借地権を買い取る方法（借地権買取法）
③貸宅地の底地部分と借地権を等価で交換して、敷地一体を一定割合
で引き分ける方法（敷地引き分け法）
④地主様が現借地人と共同で底地部分と借地権を第三者へ同時に共同
売却する方法（共同売却法）
貸宅地整理実務でよく行われているのがこの４つの方法です。
どの方法を採用するかは、地主様のご希望（底地部分を売却したいの
か、借地権を買い取りたいのか等）、貸宅地やその周辺土地も含めた
現状、借地人との過去から借地契約の経緯・借地人の土地利用状況
・人間関係、現借地人の生活及び経済状況等によって、どの方法が
適しているのかを検討します。
また場合によっては、これら４つの応用法を考え、整理実現策を根気よく
考えていくことが必要です。
この点につき、貸宅地整理を実際に行うにあたっての４つの勘所、注意
点が重要になると考えております。
①対象となる貸宅地契約内容や貸宅地のほか、その隣接土
地含めた（必要となればさらにその周辺土地までも）土地や
建物の調査を行い、「現在の土地及びその利用状況」、「整
理後の土地利用」を考え、整理・交渉にあたって、いったい
何が問題になるのかを客観的視点で考える。
②地主様自身の抵抗点（これだけはどうしても譲れない点）を
考える。また、上記調査から交渉相手である借地人の抵抗
点が何かを客観的視点で考える。
③それぞれの抵抗点を踏まえて、お互いがゼロ・サムゲームに
ならないように、借地人側の情報を多くひきだし、交渉メニュ
ーを多く考える。
④交渉にあたっては、粘り強く、そして誠実に対応し、じっくりと
時間をかけて交渉にあたる。
以上、①～④を満たしていくことで、地主様の貸宅地整理が現実化し、
もって地主様へのメリット最大化が期待できるのです。
貸宅地の整理を地主様がご決断された場合でも、
・取引当事者は決まっている（地主様と借地人）。
・取引の対象物は決まっている（底地または借地権）
しかし、肝心のお互い納得する価格が決まらない。ということで悩まれて
いると思います。
また、地主様にとって最も深刻な場合と言えば、整理したくとも、長年の
借地人とのトラブルにより、交渉のテーブルを整えにくい場合です。
しかも、借地人側は、借地権という財産価値ではなく、借地人の資力・
体力（高齢化）を理由に、今のまま、安い地代で借地契約を続け「その
土地にずっと居住したい」という居住に対する執着心を重きにおいてい
るという場合です。
このように、例え地主様が貸宅地整理をご決断されても、「売れない」、
「買えない」状態が続いており、ご自身では貸宅地整理が全くもって進
まない場合で苦労されているケースは多いです。
このような場合こそ、上記①～④の勘所をじっくり時間をかけ、調査、
吟味することで、複雑な糸が少しずつほどけ、「整理」実現へと近づくの
です。
貸宅地整理の最大のポイントは、「底地や借地権」という不動産を
相手にするのでなく、「ご自身と相手」を徹底的に知ること、まさしく
「人」を相手にすることだと考えます。
貸宅地の整理は、あらゆる角度から専門的調査が必要となります。
また、地主様・借地人当事者同士では、長年の人間関係が邪魔をし、
円滑に交渉が進まないのが現状ではないでしょうか？
第三者である貸宅地整理の専門家が間に入ると、調査能力が向上
するほか、借地人側との交渉のハードルがよりいっそう低くなります。
貸宅地問題が解決（土地賃貸借契約の解消）すれば、煩わしい管理
上の問題や次世代の相続税納税負担の心配は軽減されるほか、財
産管理について、今までの保守的な考えから、例えば底地を売却し
た現金で、より財産形成上有利な資産組み替え策を考えるようにな
る等、前向きな行動へと変化していくのです。
不動産オーナーの「誇り」を取り戻して頂ければ、コンサルティング
を行っている者にとっては、この上なく嬉しいです！
当事務所では、多種多様な不動産について、調査・分析・評価の実
績ある不動産鑑定士自らが貸宅地整理コンサルティングを手掛け
ます。
地主様へじっくりと時間をかけコンサルティングを行います。
この調査コンサルティングにさらに貸宅地整理の円満解決に長年
数多くの実績を有し、貸宅地整理セミナーを行い、また数多くの関
連書籍を発行されている不動産コンサルティング会社様とパートナ
ーシップ契約を結んで、貸宅地整理業務にあたっております。
貸宅地問題で悩まれている地主様、整理にあたって悩まれて
いる地主様は、今すぐお電話下さい。
03-3841-2219（担当 梛野（なぎの））
地主様からのお電話は、不動産鑑定士・不動産コンサルティング技能
登録者である当事務所代表の「梛野（なぎの）」が直接対応させていた
だきます！
尚、大変恐れ入りますが、当事務所は、代表一人が全て対応しており
ます。
また、当事務所の貸宅地整理基本方針は、じっくりと時間をかけいくこ
とを基本としております。
ご不幸にも相続が実際に起こり、貸宅地整理に緊急を要する場合等
は、当事務所が重視する「勘所」がお役にたちません。また、地主様
へ最大メリットを提供できなくなります。
事前にじっくりと資産承継対策を練られていらっしゃる地主様へのご
対応のみに限らせて頂いております。入念な交渉をすすめるためには
十分な時間が必要となります。
是非、貸宅地整理をご検討されている地主様、少しでも貸宅地について
疑問を感じ悩まれていらっしゃる地主様は、至急０３－３８４１－２２１９
（担当 梛野（なぎの））までお電話下さい！
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